【案情簡介】
中山市徐某道與梁某威系繼母子關(guān)系。梁某威的父親于2007年購入中山市三鄉(xiāng)鎮(zhèn)涉案商品房。2011年，梁某威的父親與徐某道登記結(jié)婚。2014年，梁某威的父親去世。同年，徐某道與梁某威簽訂關(guān)于涉案商品房居住權(quán)的協(xié)議，約定在未取得徐某道同意的情況下，梁某威不出售該商品房，徐某道可在該商品房內(nèi)居住至百年歸老，后徐某道也一直居住在該房屋。2019年，涉案商品房變更登記至梁某威名下。2021年2月，徐某道以擔(dān)心日后梁某威出售或抵押房屋，徐某道的居住權(quán)沒有保障，而且梁某威不配合辦理居住權(quán)登記為由訴至法院，請求法院判令徐某道享有該商品房的永久居住權(quán)，梁某威協(xié)助辦理居住權(quán)登記手續(xù)。
【調(diào)查與處理】
中山市第一人民法院審理認為，徐某道與梁某威之間系繼母子關(guān)系，身份關(guān)系比較特殊，而且雙方之間感情基礎(chǔ)和信任基礎(chǔ)較為薄弱，日常交往較少。雙方雖然就涉案商品房的居住權(quán)簽訂了協(xié)議，但在居住權(quán)實際履行過程中產(chǎn)生多次爭執(zhí)，梁某威拒絕到產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)辦理居住權(quán)登記，雙方矛盾歷時多年仍未得到有效解決，且矛盾日益加深?？紤]到雙方之間特殊的身份關(guān)系及《中華人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》）第三百六十六條關(guān)于居住權(quán)制度的立法目的主要是滿足特定人群的居住需求，法院認為本案最好的處理方式是調(diào)解結(jié)案。為此，法院積極主持雙方進行調(diào)解，消除雙方顧慮，最終促成雙方達成如下調(diào)解協(xié)議：梁某威確認徐某道對涉案房屋享有永久居住權(quán)，同意到產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)辦理居住權(quán)登記手續(xù)；梁某威作為產(chǎn)權(quán)人可以定期察看房屋狀態(tài)，但察看前需與徐某道提前溝通。2021年4月28日，法院出具調(diào)解書對調(diào)解協(xié)議進行確認。
【法律分析】
本案適用《民法典》新增居住權(quán)制度，成功促成當事人調(diào)解結(jié)案。關(guān)于居住權(quán)的相關(guān)法律問題分析如下：
?。ㄒ唬┚幼?quán)的設(shè)立方式
居住權(quán)是《民法典》首次規(guī)定的制度，《民法典》第三百六十七條及第三百七十一條對居住權(quán)的設(shè)立方式作了明確的規(guī)定，根據(jù)上述規(guī)定，居住權(quán)的設(shè)立方式分為合同設(shè)立和遺囑設(shè)立兩種方式。本案中，徐某道與梁某威通過簽訂居住權(quán)合同的方式設(shè)立居住權(quán)，對居住權(quán)人徐某道的居住權(quán)作了明確的約定，為雙方的真實意思表示，符合《民法典》上述關(guān)于居住權(quán)的設(shè)立方式，為合法有效的居住權(quán)合同。
?。ǘ┚幼?quán)的期限及消滅事由
《民法典》規(guī)定訂立居住權(quán)合同的，可以確定居住權(quán)的期限，采取遺囑方式設(shè)立居住權(quán)的，也可以明確居住權(quán)的期限。對于居住權(quán)的期限，可以約定具體的時間或年限，也可以約定直至居住權(quán)人死亡時止。本案中，徐某道與梁某威在合同中約定徐某道可以在涉案房屋內(nèi)居住至百年歸老（去世），即雙方約定的居住權(quán)期限為永久居住權(quán)，直至徐某道去世?！睹穹ǖ洹返谌倨呤畻l同時規(guī)定了居住權(quán)消滅的兩種事由，即居住權(quán)期限屆滿或居住權(quán)人死亡。由于居住權(quán)具有人身屬性，與居住權(quán)人的人身不可分離，居住權(quán)人死亡的，居住權(quán)當然消滅，即便雙方在居住權(quán)合同中明確約定了居住權(quán)期間，居住權(quán)人死亡時約定的居住權(quán)期間尚未屆滿，居住權(quán)也當然消滅。另外，筆者認為，除民法典規(guī)定的上述兩種居住權(quán)滅失的事由外，還應(yīng)包含房屋損毀或滅失這一事由。居住權(quán)是以房屋作為載體而設(shè)立的用益物權(quán)，房屋的存在與否對居住權(quán)目的的實現(xiàn)具有決定性作用，一旦房屋損毀或者滅失，居住權(quán)的目的就無法實現(xiàn)，居住權(quán)也就失去了存在的基礎(chǔ)和意義。房屋損毀或滅失后，房屋所有權(quán)人對居住權(quán)人沒有重建房屋的義務(wù)，即使房屋所有權(quán)人重建房屋，居住權(quán)并不當然存續(xù)于重建的房屋，除非雙方另有約定，房屋所有權(quán)人也不負有在重建的房屋上重新設(shè)立居住權(quán)的義務(wù)。
?。ㄈ┚幼?quán)的法律效力
居住權(quán)設(shè)立后，即在當事人之間產(chǎn)生相應(yīng)的法律效力，主要體現(xiàn)在居住權(quán)人和所有權(quán)人的權(quán)利義務(wù)。1.居住權(quán)人應(yīng)按照法律規(guī)定或約定的用途妥善使用房屋。由于居住權(quán)是居住權(quán)人以“滿足生活居住的需要”而設(shè)立的用益物權(quán)，故居住權(quán)人使用房屋只限于個人生活需要，不得在設(shè)立居住權(quán)的房屋作開設(shè)商店、旅館等商業(yè)用途。而且居住權(quán)人在使用房屋時負有妥善管理的義務(wù)，維持房屋原有的用途，不得擅自改變房屋的結(jié)構(gòu)。2.居住權(quán)人不得擅自出租設(shè)立了居住權(quán)的房屋和轉(zhuǎn)讓居住權(quán)。居住權(quán)具有人身屬性，其設(shè)立的目的是為了保障特定人群“居者有其屋”的權(quán)利。根據(jù)《民法典》第三百六十九條規(guī)定，居住權(quán)人不得擅自出租設(shè)立了居住權(quán)的房屋，不得轉(zhuǎn)讓居住權(quán)，居住權(quán)也不能繼承。3.居住權(quán)屬擔(dān)保物權(quán)，根據(jù)物權(quán)法定原則，其設(shè)立、變更和消滅均由法律規(guī)定。《民法典》第三百六十八條規(guī)定，設(shè)立居住權(quán)的，應(yīng)當向登記機構(gòu)申請居住權(quán)登記，居住權(quán)自登記時設(shè)立。本案中，雖然徐某道與梁某威簽訂了居住權(quán)合同，但梁某威拒絕到登記機構(gòu)辦理居住權(quán)登記，徐某道為保障自己的長期居住權(quán)，有權(quán)向法院提起訴訟，請求梁某威到登記機構(gòu)協(xié)助辦理居住權(quán)登記。4.設(shè)立居住權(quán)后，房屋所有權(quán)人依然享有房屋的所有權(quán)，作為房屋的所有權(quán)人，為了解居住權(quán)人行使居住權(quán)的情況及房屋的完整狀態(tài)，所有權(quán)人有權(quán)對房屋進行必要的檢查，但以不影響居住權(quán)人正常居住及不打擾其生活為前提。本案中，經(jīng)調(diào)解梁某威確認徐某道對涉案房屋享有居住權(quán)，也同意到登記機關(guān)辦理居住權(quán)登記，同時梁某威作為房屋的產(chǎn)權(quán)人，有權(quán)在提前與徐某道溝通好的情況下，定期檢查房屋的狀態(tài)。雙方之間多年的矛盾得以圓滿解決，既有效保障了徐某道的居住權(quán)，也保障了梁某威作為產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益。
【典型意義】
《民法典》首次規(guī)定了居住權(quán)制度，將居住權(quán)作為用益物權(quán)的一種類型規(guī)定在物權(quán)編中。《民法典》第三百六十六條對居住權(quán)作了明確的規(guī)定，第三百六十七條、第三百七十一條對居住權(quán)的設(shè)立方式、期限進行了規(guī)定，并且還明確規(guī)定了居住權(quán)不得繼承和轉(zhuǎn)讓，居住期限屆滿或居住權(quán)人死亡的，居住權(quán)自然消滅。房屋所有權(quán)人可以通過選擇適用居住權(quán)制度對其所有的房屋作出符合其意思的安排，房屋所有人、居住權(quán)人和第三人的權(quán)益都可以得到最大的實現(xiàn)，有利于發(fā)揮物的效用，也可以更好的保護居住權(quán)人的合法權(quán)益。居住權(quán)的設(shè)立對于加快我國多主體供給、多渠道保障等的住房制度，讓全體人民居有其所，滿足特定人群的居住需求具有重要意義。尤其是老人養(yǎng)老和財產(chǎn)繼承上，能夠更加有效保障老年人的合法權(quán)益，確保老年人老有所居，是社會主義核心價值觀融入司法的重要體現(xiàn)。
文件來源：中國法律服務(wù)網(wǎng)
http://alk.12348.gov.cn/Detail?dbID=37&dbName=FXSF&sysID=18555
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